בדיקות ופעולות לפני ואחרי קנית נכס-
בדיקות מקדמיות לפני קנית נכס:
(אמור להיות מבוצע ע"י עו"ד)
בדיקות מקדמיות לפני קנית נכס:
(אמור להיות מבוצע ע"י עו"ד)
אם מגיע אלינו לקוח שרוצה לרכוש בית ומבקש שנבצע
עבורו את כל הדרוש כדי לגבש הסכם. ראשית כל יש לבצע בדיקות מקדמיות:
הבדיקות המקדמיות מתחלקות לשישה שלבים ומבטאות את
הבדיקות אותן חייב עו"ד לבצע כדי שלא ייחשב כרשלן על פי הפסיקה:
- בדיקה משפטית- יבוצע אל מול נסח
טאבו/ אישורי זכויות במידה ולא רשום בטאבו. בדיקה זו מתחלקת לשלושה שלבי
משנה:
א.
ננסה למצוא התאמה בין בעל הזכויות הרשום לבין האדם
איתו אנו מבצעים את העסקה. אנו מוודאים שמי שמתיימר למכור לנו זכות מסוימת אכן
רשום כבעלים של זכות זו. אנו משווים את הרשום בנסח הטאבו לרשום בת.ז. (לא לקבל
תחליף ת.ז.) או דרכון לתושב זר. המסמך צריך להיראות ראוי ונורמאלי, לא פגום. נצלם
ונשמור העתק מת.ז. המקורית. לעיתים נעבוד מול מיופה כוח, לכן נדרוש טופס ייפוי כוח
מקורי עם תילום של ת.ז. של הבעלים. יש להתקשר לשולח ולוודא שאכן נתן ייפוי כוח
שכזה (ניתן לוותר אם מיופה הכוח הוא עו"ד). ת.ז. ניתנות לזיוף, אך עפ"י
פסיקה אנו לא אמורים לזהות זיופים.
ב.
נמצא התאמה בין הנכס הרשום לנכס שאת הזכויות בו
אנו מעוניינים לרכוש. במקרה זה יש קצת בעיה, שכן מרשם הזכויות הוא עפ"י גוש
וחלקה, לא עפ"י כתובת. ניגש למחלקת הנדסה בראשות המקומית ונבקש גוש וחלקה של
הכתובת. כיום ישנם אתרי אינטרנט של המינהל, או של החברה לאוטומציה שנותנים המרה של
כתובת לגוש וחלקה. אופציה נוספת היא בדיקה בטופס הארנונה הכולל גם גוש וחלקה, אך
זה לא תמיד מדויק.
ג.
זוהי הבדיקה המהווה את לב ליבו של העניין- בבדיקה
זו נבדוק שאין שום דבר שמכרסם בזכות אותה אנו רוצים לרכוש מבחינה משפטית- שעבודים,
עיקולים, זיקות הנאה, זכויות קדימה, תקנונים מוסכמים וכו' העשויים לפגוע בזכות
אותה נרכוש.
בנסח הטאבו מופיע סוג הנכס, קומה, מטראז'. המטראז' אינו
מהותי שכן ישנן מס' שיטות מדידה. אם לא מדובר בשטח מסחרי תהא החשיבות של המטראז'
המדויק קטנה, אא"כ הדבר חשוב ללקוח שלנו. אין בנסח רישום של מספר החדרים
בדירה, אם חשוב ללקוח ניתן לזה ביטוי בהסכם המכר. ישנו ציון של שטח המרפסת. יש
ציון של החלק ברכוש המשותף (10/308). לחלק זה יש משמעות למשל במקרים בהם הבניין
מקבל זכויות בנייה, הרי שהן מתחלקות לפי שטח הרצפה של הדירות בבניין.
החלק הבא בנסח הוא פרק ההצמדות.
היות והרכוש המשותף שייך לכלל הדיירים, הם יכולים להחליט שהם מוציאים חלק ממנו
ומצמידים אותו לדירה מסוימת. הצמדה שכזו מבוצעת על חניה, מחסן, גג וכו', ודינם
כדין חלק בלתי נפרד מהדירה אליה הוצמדו לכל דבר ועניין. חשוב לוודא שמה שהוגדר לנו
כחלק מהדירה, למשל חנייה צמודה, אכן צמוד לנכס כנדרש. יש לוודא שבשרטוט המצורף לכל
נכס בטאבו מסומנת החנייה/ המחסן שהובטח לנו, לא מחסן או חנייה אחרים.
הפרק הבא הוא העוסק בזכויות הקניין.
בשורת הבעלות- אם אראה שם שאינו מדינת ישראל או המינהל, קק"ל, רשות הפיתוח
וכו', אדע שאין צורך ללכת לחפש מידע נוסף במרשמים הנוספים שכן זוהי קרקע/ נכס
בבעלות פרטית. אם אראה אחד מהנ"ל המסמנים בעלות המדינה- אאלץ ללכת לבחון מרשם
המינהל או החברות המשכנות. במקרים מסוימים נראה שליותר מאדם אחד יש בעלות על מחצית
מהדירה- זוהי מחצית בלתי מסוימת בנכס, שכן הנכס בבעלות משותפת של שניהם.
לאחר מכן נמצא חכירה אם קיימת בנכס.
לאחר מכן מגיע פרק המשכנתאות- ישנם כמה
נתונים. הנתון הראשון הוא של סכום המשכנתא- סכום זה הוא המשכנתא הראשונית, לא
רלוונטי למצבה ביום הבדיקה. לכן ניגש לבנק ונבקש יתרת סילוק חוב המשכנתא מהבנק.
דרגות המשכנתא קובעות את סדר הקדימות בעת מימוש המשכנתא. אם
נרצה לרכוש נכס ששוויו מיליון וכנגדו ניקח חצי מיליון ₪ משכנתא. הבנק ירשם כקדימות
ראשונה. אם הנכס ימומש הבנק יעמוד ראשון בתור. אם לאחר לקיחת המשכנתא הראשונה ניקח
מימון נוסף מבנק אחר, הבנק יאשר את המשכנתא וירשם כבעל משכנתא מדרגה ראשונה או
שנייה. אם מחיר הנכס ירד ושני הבנקים רשומים בדרגה ראשונה, הם יתחלקו בנכס לפי יחס
ההלוואות שניתנו לי. אם הבנק השני ירשם בדרגה שניה- הראשון יקבל את כל חלקו ומה
שיוותר ילך לשני. כדי לתת משכנתא שנייה ע"י בנק אחר הבנק הראשון יצטרך לאשר
זאת, כמו גם את רישומו על אותה הדרגה כמוהו. ברור שהבנק בד"כ לא יאשר אף אחד
מהנ"ל בשל חוסר רצונו שהבנק הנוסף יביא למימוש הנכס אם לא אעמוד בהתחייבויותיי.
בנוסף רשום גם על איזה חלק מהנכס רשומה המשכנתא.
אם רק אחד מהשותפים צריך משכנתא והשני לא, תרשם המשכנתא על 50% מהנכס. בד"כ
הבנק לא יסכים לכזה דבר, לאור הקושי במימוש נכס שיש לו בעלות משותפת.
פרק מתחת לכך נמצא פרטים על הרכוש המשותף-
שטח החלקה, מס' תתי החלקות (בד"כ כמספר הדירות) ובצד ימין למעלה "תקנון
מוסכם". התקנון המוסכם מסדיר את היחסים בין הדיירים לבין עצמם. החוק
קובע תקנון מצוי שיחול כשאין תקנון מוסכם או כשהתקנון המוסכם אינו מתייחס להוראה
מסוימת שחלה בתקנון המצוי. תקנון מוסכם מחייב גם את מי שרכש את הדירה לאחר כינון
התקנון, כל זמן שזה רשום בטאבו.
לתקנון מוסכם יש משמעות- למשל אם התקנון מגביל
הכנסת חיות לבניין, אם אגור בקומה 14 והדיירים קבעו בתקנון שבשבת יושבתו המעליות
וכו'. יש לבחון תקנון מוסכם לפני ביצוע העסקה, כדי לא לגלות מגבלות מעין אלה
בדיעבד.
מעבר לנסח הטאבו ישנם אישורי זכויות. למשל אישור
זכויות של חברה משכנת- "שיכון ופיתוח". אותם פרטים אותם יכולתי לדלות
מנסח הטאבו מופיע פחות או יותר גם במרשם הזכויות של החברה המשכנת, אלא שכאמור אלה
אינן מקנות זכויות קנייניות. בנוסף מודיעה לנו החברה בסע' 4 שאלו הפרטים הידועים
לה ושייתכן שניאלץ לחפש פרטים נוספים במקומות אחרים.
- בשלב זה נבדוק את חוקיות הבניה ונבחן
אם אין חריגות בנייה, צווי הריסה וכדומה. אם רכשתי נכס שעליו צו הריסה- יהרסו
אותו למרות רכישתי. אם יש לך חריגת בניה גם אם לא יצרת אותה- אתה חב באחריות
פלילית. ישנן גישות בפסיקה לפיהן עו"ד שנותן ידו לעסקה בנכס שיש בו
חריגות בנייה עובר עבירה אתית!!! הבעלות בנכס אינה מוחלטת והיא כפופה לדיני
התכנון והבנייה שקובעים הרבה ממה שמותר ואסור לעשות בנכס.
ישנם הליכים שנועדו לרפא את ההפרה או להכשירה. אם
קונים נכס חדש מהקבלן, הקבלן צריך לקבל טופס 4 מהרשות. אם לקבלן יש טופס 4 לא
נצטרך לבחון נושא חריגות בנייה. חריגות
כאלה נבחן בעיקר כשנקנה דירה מיד שנייה בעיקר בקומת גג או קרקע. יש לבחון אם
הבניין נראה תקין או שצמחו לו בליטות מוזרות בכל מיני נקודות. לכן עליך לקחת איש
מקצוע- אדריכל שיבדוק שהדירה אכן עונה על הדרישות שיש ברשות המקומית לצורת המבנה.
וידוא שכזה יחסוך כסף רב על פני פספוס חריגת בנייה שתעלה ביוקר לאחר מכן. בעירייה
נוכל למצוא צוי הריסה ותלונות שכנים שיכסחו לנו את הצורך באיש מקצוע.
- בדיקה האם יש היטל השבחה על הנכס. מס
שבח- משלמים לרשויות המס בגין השבחת הקרקע. היטל השבחה מוטל ע"י הרשות
כשיש שינוי בנכס המשביח אותו, למשל הגדלת אחוזי הבנייה בנכס. הגדלת אחוזי
הבנייה מייקרת את הנכס משמעותית. דוגמה נוספת- שינוי ייעוד, אם יש לי שטח
קרקע חקלאית שאני מקבל היתר בנייה עליה. השינוי בתכנית יוצר השבחה גם אם זו
לא מומשה, לכן הרשות מטילה היטל בשווי 50% מההשבחה. הרשות שולחת שמאי שמעריך
מה שווי ההשבחה, כשיש תהליך השגה בו ניתן להגיש שומה נגדית. החובה לשלם נוצרת
מיד עם שינוי התכנית, אך התשלום בפועל נדחה לאחד משני המצבים הבאים:
א.
מימוש ההשבחה בבנייה עפ"י התכנית.
ב.
מכירת הנכס.
כל תשלום שנדחה גורר אחריו תשלומי הצמדה וריבית,
לכן יש הממהרים לשלם אותו.
אחד התנאים לרישום עסקה בטאבו הוא הוכחת תשלום
היטל ההשבחה...
- בדיקת חובות לרשות המקומית- לא ניתן
להשלים עסקה אם ישנן חובות לרשות המקומית. במקרה זה מכניסים העניין לחוזה
המכר ומייעדים אותו לתשלום החובות ו/או שמים סכום מסוים בנאמנות שיועבר אל
המוכר רק לאחר הוכחת תשלום חובותיו כאמור.
הערות במקרקעין, כללי
תכלית המרשם במקרקעין- לאפשר למי שרוצה לרכוש
למצוא את כל המידע הרלוונטי לנכס אותו רוצה לרכוש, זאת על מנת לשפר את וודאותו של
הרוכש. ככל שהמרשם מדויק יותר גדלה הוודאות השוררת בשוק. כל מי שרוכש זכות קניינית
חייב לרושמה, מכוח סעיף 7.
אלא שגם אם כולנו נציית לחוק ונרשום את כל הדורש
שינוי, הרי שלא מובטח שכל מה שרלוונטי לגבינו רשום במרשם. לא כל מה שיש לגבי
המקרקעין מופיע במרשם, ולא כל מה שיש במרשם משקף את המצב לאשורו:
- זכויות קנייניות מתוקף ירושה אינן
נרשמות כתנאי לקיומן, הן מתקיימות מרגע הירושה ואין חובת רישום מסעיף 7 שכן
לא מדובר בעסקה.
- ישנן זכויות קנייניות שאינן תואמות
רישום, כמו שכירות עד 10 שנים, זיקת הנאה מתוקף שנים וזכות קדימה מכוח דין-
כל אלה מהוות זכויות קנייניות גם ללא רישום.
- נתונים מסוימים על בעל הקרקע אינם
רשומים במרשם- למשל אם בעל הקרקע הוא פסול דין או שאינו כשיר/ כשרותו מוגבלת
מסיבות אחרות.
- נתונים על מצבו התכנוני של המקרקעין-
קרקע המיועדת להפקעה או מידע על תכנונים אחרים באשר לקרקע.
- התחייבויות קודמות של בעל המקרקעין
למכירתה.
מכל אלה עולה שהמרשם אינו מתחייב לספק לי את כלל
הנתונים הדרושים לי לצורך ביצוע העסקה. לפיכך יש צורך במנגנון נוסף- רישום הערות אזהרה.
אחרי קנית הנכס-
מס רכישה- מס פרוגרסיבי- ככל שהנכס הנרכש גבוה יותר המס
גבוה יותר. גובה המס מתעדכן מעל לעת וצפוי להתעדכן ב-16 לחודש.
מדרגות המס כיום: על דירת מגורים יחידה- עד מיליון
ו-27 אלף לא משלמים. בין מיליון ו-27 למיליון 443 אלף משלמים 3.5% ומעבר לכך
משלמים 5% מס רכישה. (לא מעודכן)
דירת מגורים שנייה: עד 874 אלף משלמים 3.5%, מעבר
לכך 5%.
עו"ד צריך ליידע את הלקוח על הסכומים הנלווים
לביצוע הרכישה, למרות שעו"ד רבים לא אוהבים לעשות זאת. הלקוח צריך לדעת מהן
ההוצאות הצפויות לו מביצוע העסקה.
לאחר ביצוע העסקה אנו צריכים 4 דברים כדי לרשום
אותה בטאבו:
- 5 העתקים של שטרי עסקה מלאים
- אישורים על תשלום מס
- אישורים על העדר חובות לרשות
המקומית.
- אם העסקה מתבעת עפ"י ייפוי כוח
יש לצרפו.
ניגשים לרשם, מגישים ומשלמים אגרה. כעבור זמן מה
מקבלים אישור על ביצוע העסקה ואז יש להוציא נסח אבו לברר אם הכל תקין.
שטר מכר- פני השטר כוללים את פרטי הרוכש והמוכר, פרטי
הנכס בו מבוצעת העסקה ומתחת חתימות הצדדים.
גב השטר נועד לצורך אימותים. בחטיבה הראשונה
מאמתים את החתימות וחתימת האימות השנייה נוגעת לתקינות המסמכים המוגשים לרשם
המקרקעין. ברובריקה הראשונה יש חתימה של אחד המאמת את חתימתם של שני הצדדים לעסקה.
מתחת ישנן שתי רובריקות שנועדו לאימות נפרד- אחד לחתימת הרוכש והשני לחתימת המוכר.
האימות כולל:
א.
זיהוי הצדדים
ב.
הסבר בדבר העסקה המבוצעת
ג.
שכנוע שהם מבינים את מהות העסקה
ד.
ואז חתימת הצדדים בפניו.
חטיבת האימות השנייה שונה- בה מאשר המאמת כי בדק
את הפרטים המופיעים בשטר ואת המסמכים המצורפים ומצא שהם מתאימים לדרישות החוק.
היות והמדובר בצעד ביקורתי על העסקה, עו"ד
החותם באימות השני לא יכול להיות אותו עו"ד שאימת את חתימות הצדדים. לעיתים
עסקה נעשית ע"י יפוי כוח, לכן החתום הוא לא הצד עצמו אלא מיופה כוחו. במקרה
שכזה הוא לא יכול להיות עו"ד המאמת את חתימתו, אך יכול להיות עו"ד המאמת
את כלל העסקה והמסמכים.
תוך כמה זמן ממועד תשלום מס השבח וקבלת האסמכתא יש
לרוץ ולבצע את העסקה? האישור על מס שבח אינו תלוי זמן. אם שולם מס שבח בגין עסקה
אין משמעות לחלוף הזמן, שכן המס שולם. אין מגבלת תוקף ולוחות זמנים באשר לתשלום
המס. לא כך הדבר באשר לתשלומים לרשות המקומית- התחומים בזמן. בד"כ משלמים
קדימה את הארנונה על מנת להרוויח את האישור לתקופה ארוכה יותר בה נוכל לבצע את
העסקה. אם לא נבצע את העסקה בטווח הזמן ששולם לעירייה נצטרך לשלם לעירייה פעם
נוספת כדי להשלים את העסקה.
אין תגובות:
הוסף רשומת תגובה